PSAK 30 SEWA

PERNYATAAN STANDAR AKUNTANSI KEUANGAN NO. 30 (REVISI 2007)
SEWA
Paragraf-paragraf yang dicetak dengan huruf tebal dan miring adalah paragraf Pernyataan yang
harus dibaca dalam konteks paragraf-paragraf penjelasan. Pernyataan ini tidak wajib diterapkan
untuk unsur-unsur yang tidak material.
PENDAHULUAN
Tujuan
1. Tujuan Pernyataan ini adalah untuk mengatur kebijakan akuntansi dan pengungkapan yang
sesuai, baik bagi lessee maupun lessor dalam hubungannya dengan sewa (lease).
Ruang Lingkup
2. Pernyataan ini diterapkan dalam akuntansi untuk semua jenis sewa selain:
(a) sewa dalam rangka eksplorasi atau penambangan mineral, minyak, gas alam dan sumber daya
lainnya yang tidak dapat diperbarui; dan
(b) perjanjian lisensi untuk hal-hal seperti film, rekaman video, karya panggung, manuskrip
(karya tulis), hak paten dan hak cipta (lihat PSAK 19: Aset Tidak Berwujud).
Namun demikian, Pernyataan ini tidak diterapkan sebagai dasar pengukuran untuk:
(a) properti yang dikuasai oleh lessee yang dicatat sebagai properti investasi (lihat PSAK 13
(Revisi 2007): Properti Investasi);
(b) properti investasi yang diserahkan oleh lessor yang dicalat sebagal sewa operasi (lihat PSAK
13 (Revisi 2007): Properti Investasi);
(c) aset biologis yang dikuasai oleh lessee yang dicatat sebagai sewa pembiayaan; atau
(d) aset biologis yang diserahkan oleh lessor yang dicalat sebagai sewa operasi.
3. Pernyataan ini berlaku untuk perjanjian yang mengalihkan hak untuk menggunakan aset
meskipun mungkin tetap diperlukan keterlibatan lessor dalam mengoperasikan atau memelihara aset
tersebut. Pernyataan ini tidak berlaku untuk perjanjian pemberian jasa yang tidak mengalihkan hak
untuk menggunakan aset dari satu pihak kepada pihak lain yang terikat dalam perjanjian tersebut.
Definisi
4. Berikut adalah pengertian istilah yang digunakan dalam Pernyalaan ini:
Sewa (lease) adalah suatu perjanjian dimana lessor memberikan hak kepada lessee untuk
menggunakan suatu aset selama periode waktu yang disepakati.


Sebagai imbalannya, lessee
melakukan pembayaran atau serangkaian pembayaran kepada lessor.
Sewa pembiayaan (finance lease) adalah sewa yang mengalihkan secara substansial seluruh risiko
dan manfaat yang terkait dengan kepemilikan suatu aset. Hak milik pada akhirnya dapat
dialihkan, dapat juga tidak dialihkan.
Sewa operasi (operating lease) adalah sewa selain sewa pembiayaan.
Sewa yang tidak dapat dibatalkan (non-cancellable lease) adalah sewa yang hanya dapat
dibatalkan:
(a) dengan terjadinya kondisi kontinjensi yang kemungkinan terjadinya sangal kecil;
(b) dengan persetujuan lessor;
(c) jika lessee mengadakan perjanjian sewa baru atas aset yang sama atau aset yang setara
dengan lessor yang sama; atau
(d) bila ada pembayaran tambahan yang signifikan pada awal sewa oleh lessee sehingga secara
ekonomis dapat dipastikan tidak akan ada pembatalan.
Awal sewa (inception of the lease) adalah tanggal yang lebih awal antara tanggal perjanjian sewa
dan tanggal pihak-pihak menyatakan komitmen terhadap ketentuan-ketentuan pokok sewa. Pada
tanggal ini:
(a) sewa diklasifikasikan sebagai sewa operasi atau sewa pembiayaan; dan
(b) untuk sewa pembiayaan, jumlah yang diakui pada awal masa sewa ditentukan.
Awal masa sewa (commencement of the lease term) adalah tanggal saat lessee mulai berhak
untuk menggunakan aset sewaan. Tanggal ini merupakan tanggal pertama kali sewa diakui (yaitu
pengakuan aset, kewajiban, penghasilan atau beban sewa).
Masa sewa (lease term) adalah periode yang tidak dapat dibatalkan dimana lessee telah
menyepakati perjanjian sewa untuk menggunakan aset ditambah dengan masa yang mana lessee
memiliki opsi untuk melanjutkan sewa tersebut, dengan atau tanpa pembayaran lebih lanjut.
Dalam hal ini, jika pada awal sewa hampir pasti lessee akan melaksanakan opsi tersebut.
Pembayaran sewa minimum (minimum lease payments) adalah pembayaran selama masa sewa
yang harus dibayar oleh lessee atau lessee dapat dituntut untuk membayar, tidak meliputi rental
kontijen, biaya jasa, dan pajak yang dibayar oleh dan diberikan gantinya kepada lessor, ditambah
dengan:
(a) bagi lessee, jumlah yang dijamin oleh lessee atau oleh pihak yang terkait dengan lessee; atau
(b) bagi lessor, nilai residu yang dijamin oleh:
(i) lessee;
(ii) pihak terkait dengan lessee; atau
(iii) pihak ketiga yang tidak terkait dengan lessor yang secara finansial memiliki kemampuan
untuk menyelesaikan kewajiban atas jaminan tersebut.
Meskipun demikian, jika lessee memiliki hak opsi untuk membeli aset pada harga yang
diperkirakan lebih rendah dibandingkan nilai wajar pada tanggal opsi dapat dilaksanakan,
sehingga pada awal sewa hampir dapat dipastikan bahwa opsi tersebut akan dilaksanakan, maka
pembayaran sewa minimum meliputi:
(a) pembayaran minimum terutang selama masa sewa hingga tanggal pelaksanaan opsi
pembelian; dan
(b) pembayaran yang dipersyaratkan untuk melaksanakannya.
Nilai wajar (fair value) adalah jumlah yang dipakai untuk mempertukarkan aset atau
menyelesaikan kewajiban, antara pihak-pihak yang berkeinginan dan memiliki pengetahuan
memadai dalam suatu transaksi yang wajar (arm’s length transaction).
Umur ekonomis (economic life) adalah:
(a) periode dimana suatu aset diharapkan secara ekonomis dapat digunakan oleh satu atau lebih
pengguna; atau
(b) jumlah produksi atau unit serupa yang diharapkan akan diperoleh dari aset oleh satu
pengguna atau lebih.
Umur manfaat (useful life) adalah estimasi periode tersisa, mulai dari awal masa sewa hingga
manfaat ekonomis habis, tanpa memerhatikan saat masa sewa berakhir.
Nilai residu yang dijamin (guaranteed residual value) adalah:
(a) bagi lessee, bagian dari nilai residu yang dijamin oleh lessee atau pihak terkait dengan lessee
(jumlah jaminan adalah jumlah maksimum yang dalam kondisi apapun dapat menjadi yang
terutang); dan
(b) bagi lessor, bagian nilai residu yang dijamin oleh lessee atau pihak ketiga, yang tidak terkait
dengan lessor, yang secara finansial memiliki kemampuan untuk menyelesaikan kewajiban
atas jaminan tersebut.
Nilai residu yang tidak dijamin (unguaranteed residual value) adalah bagian dari nilai residu aset
sewaan yang nilai realisasinya tidak dapat dipastikan atau dijamin semata-mata oleh suatu pihak
terkait dengan lessor.
Biaya langsung awal (initial direct costs) adalah biaya-biaya tambahan (inkremental) yang terjadi
yang dapat diatribusikan secara langsung dengan negosiasi dan pengaturan sewa, kecuali biayabiaya
yang dikeluarkan oleh lessor pabrikan atau lessor dealer.
Investasi sewa bruto (gross investment in the lease) adalah penjumlahan agregat dari:
(a) pembayaran sewa minimum yang akan diterima lessor berdasarkan sewa pembiayaan, dan
(b) nilai residu yang tidak dijamin yang menjadi hak lessor.
Investasi sewa neto (net investment in the lease) adalah investasi sewa bruto yang didiskontokan
dengan tingkat bunga implisit dalam sewa.
Penghasilan pembiayaan tangguhan (unearned finance income) adalah selisih antara:
(a) investasi sewa bruto, dan
(b) investasi sewa neto.
Tingkat bunga implisit dalam sewa (interest rate implicit in the lease) adalah tingkat diskonto
yang, pada awal sewa, menghasilkan penjumlahan agregat nilai kini dari:
(a) pembayaran sewa minimum, dan
(b) nilai residu yang tidak dijamin
sama dengan penjumlahan dari:
(a) nilai wajar aset sewaan, dan
(b) biaya langsung awal dari lessor.
Tingkat bunga pinjaman inkremental lessee (lessee’s incremental borrowing rate of interest)
adalah tingkat bunga yang harus dibayar lessee dalam sewa yang serupa atau, jika tingkat bunga
tersebut tidak dapat ditentukan, tingkat bunga yang pada awal sewa yang harus ditanggung oleh
lessee ketika meminjam dana yang diperlukan untuk membeli aset tersebut yang mana pinjaman
ini mencakup periode dan jaminan yang serupa.
Rental kontinjen (contingent rent) adalah bagian dari pembayaran sewa yang jumlahnya tidak
tetap tetapi didasarkan pada perubahan faktor tertentu di masa depan, selain faktor perjalanan
waktu (misalnya, persentase dari penjualan masa depan, jumlah penggunaan masa depan, indeks
harga masa depan, tingkat bunga pasar masa depan).
5. Suatu perjanjian atau komitmen sewa dapat memuat suatu persyaratan ketentuan untuk
menyesuaikan pembayaran sewa karena perubahan dalam konstruksi atau biaya perolehan (akuisisi)
properti sewaan atau karena perubahan dalam ukuran biaya atau nilai lainnya, seperti tingkat harga
umum, atau biaya pembiayaan yang dikeluarkan lessor. Perubahan ini terjadi selama periode antara
awal sewa dan awal masa sewa. Dalam hal demikian, untuk tujuan Pernyataan ini, pengaruh berbagai
perubahan tersebut dianggap telah terjadi pada awal sewa.
6. Definisi sewa termasuk kontrak untuk menyewa aset dengan pemberian opsi kepada
penyewa untuk memperoleh hak milik atas aset dengan memenuhi ketentuan yang disepakati. Kontrak
ini sering disebut sebagai kontrak sewa beli.
Klasifikasi Sewa
7. Klasifikasi sewa yang digunakan dalam Pernyataan ini didasarkan atas sejauh mana risiko
dan manfaat yang terkait dengan kepemilikan aset sewaan berada pada lessor atau lessee. Risiko
termasuk kemungkinan rugi dari kapasitas tidak terpakai atau keusangan teknologi dan variasi imbal
hasil karena perubahan kondisi ekonomi. Manfaat dapat tercermin dari ekspektasi operasi yang
menguntungkan selama umur ekonomis dan laba dari kenaikan nilai atau realisasi dari nilai residu.
8. Suatu sewa diklasifikasikan sebagai sewa pembiayaan jika sewa tersebut mengalihkan
secara substansial seluruh risiko dan manfaat yang terkait dengan kepemiikan aset. Suatu sewa
diklasfikasikan sebagai sewa operasi jika sewa tidak mengalihkan secara substansial seluruh risiko
dan manfaat yang terkait dengan kepemilikan aset.
9. Karena transaksi antara lessor dan lessee didasarkan atas perjanjian sewa di antara mereka,
sebaiknya digunakan definisi yang konsisten. Penggunaan definisi ini untuk keadaan yang berbeda
dapat mengakibatkan sewa yang sama diklasifikasikan secara berbeda oleh lessor dan lessee. Sebagai
contoh, hal ini bisa terjadi jika lessor memperoleh manfaat dari jaminan nilai residu yang diberikan
oleh pihak tidak terkait dengan lessee.
10. Klasifikasi sewa sebagai sewa pembiayaan atau sewa operasi didasarkan pada substansi
transaksi dan bukan pada bentuk kontraknya. Contoh dari situasi yang secara individual atau
gabungan dalam kondisi normal mengarah pada sewa yang diklasifikasikan sebagai sewa pembiayaan
adalah:
(a) sewa mengalihkan kepemilikan aset kepada lessee pada akhir masa sewa;
(b) lessee mempunyai opsi untuk membeli aset pada harga yang cukup rendah dibandingkan nilai
wajar pada tanggal opsi mulai dapat dilaksanakan, sehingga pada awal sewa dapat dipastikan
bahwa opsi memang akan dilaksanakan;
(c) masa sewa adalah untuk sebagian besar umur ekonomis aset meskipun hak milik tidak dialihkan;
(d) pada awal sewa, nilai kini dari jumlah pembayaran sewa minimum secara substansial mendekati
nilai wajar aset sewaan;
(e) aset sewaan bersifat khusus dimana hanya lessee yang dapat menggunakannya tanpa perlu
modifikasi secara material
11. Indikator dari situasi yang secara individual ataupun gabungan dapat juga menunjukkan
bahwa sewa diklasifikasikan sebagai sewa pembiayaan adalah:
(a) jika lessee dapat membatalkan sewa, maka rugi lessor yang terkait dengan pembatalan ditanggung
oleh lessee;
(b) laba atau rugi dari fluktuasi nilai wajar residu dibebankan kepada lessee (sebagai contoh, dalam
bentuk potongan harga rental dan yang setara dengan sebagian besar hasil penjualan residu pada
akhir sewa); dan
(c) lessee memiliki kemampuan untuk melanjutkan sewa untuk periode kedua dengan nilai rental
yang secara substansial lebih rendah dari nilai rental pasar.
12. Contoh dan indikator pada paragraf 10 dan 11 tidak selalu harus konklusif. Jika jelas dari
fitur lainnya bahwa sewa tidak mengalihkan secara substansial seluruh risiko dan manfaat yang terkait
dengan kepemilikan, sewa tersebut diklasifikasikan sebagai sewa operasi. Sebagai contoh, hal ini
dapat terjadi jika besarnya pembayaran atas kepemilikan aset yang dialihkan pada akhir sewa adalah
variabel dan setara dengan nilai wajarnya, atau jika terdapat rental kontinjen, yang berarti lessee tidak
menanggung secara substansial seluruh risiko dan manfaat.
13. Klasifikasi sewa dibuat pada awal sewa. Kapanpun lessee dan lessor sepakat untuk
mengubah persyaratan sewa, selain melalui pembaruan sewa, dimana perubahan tersebut akan
menghasilkan klasifikasi sewa yang berbeda menurut kriteria pada paragraf 7-12 dan jika perubahan
persyaratan tersebut telah berlaku pada awal sewa, perjanjian yang direvisi dianggap sebagai
perjanjian baru selama masa sewa. Meskipun demikian, perubahan dalam estimasi (sebagai contoh,
perubahan dalam estimasi umur ekonomis atau nilai residu dari properti sewaan), atau perubahan
dalam situasi dan kondisi (sebagai contoh, wanprestasi oleh lessee), tidak menimbulkan klasifikasi
baru dari sewa untuk tujuan akuntansi.
14. Tanah yang diperoleh dengan Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan atau lainnya
diperlakukan sesuai dengan PSAK 47 : Akuntansi Tanah.
15. Sesuai PSAK 13 (Revisi 2007), lessee dimungkinkan untuk mengklasifikasikan hak atas
properti yang diperoleh melalui sewa operasi sebagai properti investasi. Jika hal tersebut dilakukan,
hak atas properti diperlakukan layaknya seperti sewa pembiayaan dan model nilai wajar digunakan
untuk pengakuan aset. Lessee harus mencatat sewa tersebut sebagai sewa pembiayaan, bahkan jika
peristiwa setelahnya mengubah sifat dari hak atas properti milik lessee sehingga tidak lagi
diklasifikasikan sebagai properti investasi. Hal ini akan terjadi jika, sebagai contoh, pihak lessee:
(a) menempati properti tersebut, dimana properti diubah peruntukannya sebagai properti yang
digunakan sendiri dengan biaya yang setara dengan nilai wajarnya pada tanggal perubahan
penggunaan; atau
(b) melakukan sewa-lanjut (sublease) yang mengalihkan secara substansial seluruh risiko dan
manfaat hak kepemilikan kepada pihak ketiga. Sewa-lanjut yang demikian dicatat oleh lessee
sebagai sewa pembiayaan kepada pihak ketiga, walaupun hal ini mungkin dicatat sebagai sewa
operasi oleh pihak ketiga.
Sewa dalam Laporan Keuangan Lessee
Sewa Pembiayaan
Pengakuan Awal
16. Pada awal masa sewa, lessee mengakui sewa pembiayaan sebagai aset dan kewajiban
dalam neraca sebesar nilai wajar aset sewaan atau sebesar nilai kini dari pembayaran sewa
minimum, jika nilai kini lebih rendah dari nilai wajar. Penilaian ditentukan pada awal kontrak.
Tingkat diskonto yang digunakan dalam perhitungan nilai kini dari pembayaran sewa minimum
adalah tingkat suku bunga implisit dalam sewa, jika dapat ditentukan secara praktis; jika tidak,
digunakan tingkat suku bunga pinjaman inkremental lessee. Biaya langsung awal yang dikeluar
kan lessee ditambahkan ke dalam jumlah yang diakui sebagai aset.
17. Transaksi dan kejadian lainnya dicatat dan disajikan sesuai dengan substansi dan realitas
keuangannya, dan tidak selalu mengikuti bentuk legalnya. Meskipun bentuk legal perjanjian sewa
menyatakan bahwa lessee tidak memperoleh hak legal atas aset sewaan, dalam hal sewa pembiayaan,
secara substansi dan realitas keuangan pihak lessee memperoleh manfaat ekonomis dari pemakaian
aset sewaan tersebut selama sebagian besar umur ekonomisnya. Sebagai konsekuensinya lessee
menanggung kewajiban untuk membayar hak tersebut sebesar suatu jumlah, pada awal sewa, yang
mendekati nilai wajar dari aset dan beban keuangan (finance charge) terkait.
18. Jika transaksi sewa tersebut tidak tercermin dalam neraca lessee, sumber daya ekonomi
dan tingkat kewajiban dari entitas menjadi terlalu rendah (understated), sehingga mendistorsi rasiorasio
keuangan. Oleh karena itu, sewa pembiayaan diakui dalam neraca lessee sebagai aset dan
kewajiban untuk pembayaran sewa di masa depan. Pada awal masa sewa, aset dan kewajiban untuk
pembayaran sewa di masa depan diakui di neraca pada jumlah yang sama, kecuali untuk biaya
langsung awal dari lessee yang ditambahkan ke jumlah yang diakui sebagai aset.
19. Kewajiban sewa tidak dapat disajikan sebagai pengurang aset sewaan dalam laporan
keuangan. Jika penyajian kewajiban dalam neraca dibedakan antara kewajiban jangka pendek dan
kewajiban jangka panjang, hal yang sama berlaku untuk kewajiban sewa.
20. Biaya langsung awal umumnya terjadi sehubungan dengan aktivitas sewa tertentu, seperti
aktivitas negosiasi dan pemastian pelaksanaan sewa. Biaya-biaya yang dapat diatribusikan secara
langsung kepada aktivitas lessee untuk suatu sewa pembiayaan ditambahkan ke jumlah yang diakui
sebagai aset.
Pengukuran setelah Pengakuan Awal
21. Pembayaran sewa minimum harus dipisahkan antara bagian yang merupakan beban
keuangan dan bagian yang merupakan pelunasan kewajiban. Beban keuangan harus dialokasikan
ke setiap periode selama masa sewa sedemikian rupa sehingga menghasilkan suatu tingkat suku
bunga periodik yang konstan atas saldo kewajiban. Rental kontinjen dibebankan pada periode
terjadinya.
22. Dalam praktik, lessee dapat mengalokasikan beban keuangan ke setiap periode selama
masa sewa dengan menggunakan beberapa bentuk aproksimasi untuk memudahkan perhitungan.
23.Suatu sewa pembiayaan menimbulkan beban penyusutan untuk aset yang dapat
disusutkan dan beban keuangan dalam setiap periode akuntansi. Kebijakan penyusutan untuk aset
sewaan harus konsisten dengan aset yang dimiliki sendiri, dan penghitungan penyusutan yang
diakui harus berdasarkan PSAK 16 (Revisi 2007): Aset Tetap dan PSAK 19: Aktiva Tidak
Berwujud. Jika tidak ada kepastian yang memadai (reasonable certainty) bahwa lessee akan
mendapatkan hak kepernilikan pada akhir masa sewa, aset sewaan harus disusutkan secara penuh
selama jangka waktu yang lebih pendek antara periode masa sewa dan umur manfaatnya.
24. Jumlah yang dapat disusutkan dari aset sewaan dialokasikan ke setiap periode akuntansi
selama perkiraan masa penggunaan dengan dasar yang sistematis dan konsisten dengan kebijakan
penyusutan aset yang dimiliki. Jika terdapat kepastian yang memadai bahwa lessee akan mendapatkan
hak kepemilikan pada akhir masa sewa, perkiraan masa penggunaan aset adalah umur manfaat aset
tersebut. Jika tidak terdapat kepastian yang memadai bahwa lessee akan mendapatkan hak
kepemilikan pada akhir masa sewa, maka aset sewaan disusutkan selama periode yang lebih pendek
antara masa sewa dan umur manfaat aset sewaan.
25. Jumlah beban penyusutan aset dan beban keuangan untuk suatu periode sangat jarang
akan sama nilainya dengan jumlah pembayaran utang sewa untuk periode tersebut, sehingga tidak
tepat jika pembayaran utang sewa langsung diakui sebagai beban. Oleh karena itu, kecil kemungkinan
bahwa nilai aset akan sama dengan nilai kewajiban sewa setelah dimulainya masa sewa.
26. Untuk menentukan apakah suatu aset sewaan mengalami penurunan nilai, entitas
menerapkan PSAK 48: Penurunan Nilai Aktiva.
27. Selain harus memenuhi ketentuan PSAK 50 (Revisi 2006): Instrumen Keuangan:
Penyajian dan Pengungkapan, lessee juga harus mengungkapkan hal-hal berikut yang berkaitan
dengan sewa pembiayaan:
(a) jumlah neto nilai tercatat untuk setiap kelompok aset pada tanggal neraca;
(b) rekonsiliasi antara total pembayaran sewa minimum di masa depan pada tanggal neraca,
dengan nilai kininya. Selain itu, entitas harus mengungkapkan total pembayaran sewa
minimum di masa depan pada tanggal neraca, dan nilai kininya, untuk setiap periode berikut:
(i) sampai dengan satu tahun;
(ii) lebih dari satu tahun sampai lima tahun;
(iii) lebih dari lima tahun;
(c) rental kontinjen yang diakui sebagai beban pada periode tersebut;
(d) total perkiraan penerimaan pembayaran minimum sewa-lanjut di masa depan dari kontrak
sewa-lanjut yang tidak dapat dibatalkan (non-cancellable sub-leases) pada tanggal neraca.
(e) penjelasan umum isi perjanjian sewa yang material, yang meliputi, tetapi tidak terbatas pada,
hal berikut:
(i) dasar penentuan utang rental kontinjen;
(ii) ada tidaknya klausul-klausul yang berkaitan dengan opsi perpanjangan atau pembelian
dan eskalasi beserta syarat-syaratnya; dan
(iii) pembatasan-pembatasan yang ditetapkan dalam perjanjian sewa, misalnya yang terkait
dengan dividen, tambahan utang, dan sewa-lanjut.
28. Persyaratan pengungkapan yang diharuskan PSAK 13, PSAK 16, PSAK 19, dan PSAK 48
juga berlaku bagi lessee untuk aset sewaan dalam sewa pembiayaan.
Sewa operasi
29.Pembayaran sewa dalam sewa operasi diakui sebagai beban dengan dasar garis lurus
(straight-line basis) selama masa sewa kecuali terdapat dasar sistematis lain yang dapat lebih
mencerminkan pola waktu dari manfaat aset yang dinikmati pengguna.
30. Dalam sewa operasi, pembayaran sewa (tidak termasuk biaya jasa seperti biaya asuransi
dan pemeliharaan) diakui sebagai beban dengan dasar garis lurus kecuali terdapat dasar sistematis lain
yang lebih mencerminkan pola waktu dari manfaat yang dinikmati pengguna, walaupun pembayaran
dilakukan tidak atas dasar tersebut.
31. Selain mengungkapkan hal yang dipersyaratkan dalam PSAK 50, lessee juga harus
mengungkapkan hal berikut untuk sewa operasi:
(a) total pembayaran sewa minimum di masa depan dalam sewa operasi yang tidak dapat
dibatalkan untuk setiap periode berikut:
(i) sampai dengan satu tahun;
(ii) lebih dari satu tahun sampai lima tahun;
(iii) lebih dari lima tahun.
(b) total pembayaran sewa-lanjut minimum masa depan, yang dihitung pada tanggal neraca, yang
diperkirakan akan diterima dalam kontrak sewa-lanjut yang tidak dapat dibatalkan.
(c) pembayaran sewa dan sewa-lanjut yang diakui sebagai beban periode berjalan, dengan
pengungkapan terpisah untuk masing-masing jumlah pembayaran minimum sewa, sewa
kontinjen, dan pembayaran sewa-lanjut;
(d) deskripsi umum perjanjian sewa lessee yang signifikan, yang meliputi, namun tidak terbatas
pada:
(i) dasar penentuan utang rental kontinjen;
(ii) eksistensi dan persyaratan untuk memperbarui kembali perjanjian sewa atau adanya opsi
pembelian dan klausul eskalasi; dan
(ii) pembatasan yang ada dalam perjanjian sewa, seperti pembatasan dividen, utang tambahan,
dan sewa lanjutan.
Sewa dalam Laporan Keuangan Lessor
Sewa Pembiayaan
PengakuanAwal
32. Dalam sewa pembiayaan, lessor mengakui aset berupa piutang sewa pembiayaan di
neraca sebesar jumlah yang sama dengan investasi sewa neto tersebut.
33. Pada hakikatnya dalam sewa pembiayaan semua risiko dan manfaat yang terkait dengan
kepemilikan legal dialihkan oleh lessor kepada lessee, dan dengan demikian penerimaan piutang sewa
diperlakukan oleh lessor sebagai pembayaran pokok dan penghasilan pembiayaan (fInance income)
yang diterima lessor sebagai penggantian dan imbalan atas investasi dan jasanya
34. Lessor seringkali mengeluarkan biaya langsung awal yang meliputi antara lain komisi,
biaya legal, dan biaya internal yang inkremental dan dapat diatribusikan langsung dengan proses
negosiasi dan pengaturan suatu sewa. Biaya langsung awal tidak termasuk biaya umum seperti yang
lazimnya dikeluarkan oleh tim penjualan dan pemasaran. Untuk sewa pembiayaan selain yang
melibatkan lessor pabrikan atau dealer, biaya langsung awal diperhitungkan sebagai bagian dari
pengukuran awal piutang sewa pembiayaan dan mengurangi penghasilan yang diakui selama masa
sewa. Tingkat bunga implisit dalam sewa ditentukan sedemikian rupa sehingga biaya langsung awal
secara otomatis sudah termasuk di dalarn piutang sewa pembiayaan; sehingga tidak diperlukan
pengungkapan yang terpisah. Biaya yang dikeluarkan oleh lessor pabrikan atau dealer yang terkait
dengan negosiasi dan pengaturan suatu sewa tidak termasuk biaya langsung awal. Dengan demikian,
biaya tersebut tidak termasuk investasi sewa neto dan diakui sebagai beban ketika laba penjualan
diakui, yang mana untuk sewa pembiayaan umumnya diakui pada masa awal sewa.
Pengukuran setelah Pengakuan Awal
35.Pengakuan penghasilan pembiayaan didasarkan pada suatu pola yang mencerminkan
suatu tingkat pengembalian periodik yang konstan atas investasi bersih lessor dalam sewa
pembiayaan.
36. Lessor mengalokasikan penghasilan pembiayaan selama masa sewa secara sistematis dan
rasional. Alokasi penghasilan ini didasarkan pada suatu pola yang mencerminkan suatu tingkat
pengembalian periodik yang konstan atas investasi bersih lessor dalam sewa pembiayaan.
Pembayaran sewa dalam suatu periode, di luar biaya jasa, dikurangkan dari investasi sewa bruto untuk
mengurangi pokok dan penghasilan pembiayaan tangguhan.
37. Estimasi nilai residu yang tidak dijamin yang digunakan dalam perhitungan investasi
bruto lessor dikaji ulang secara reguler. Jika telah terjadi penurunan dalam estimasi nilai residu yang
tidak dijamin, alokasi penghasilan selama masa sewa harus direvisi dan penurunan yang terkait
dengan jumlah yang telah diakru diakui segera.
38. Suatu aset dalam satu sewa pembiayaan yang diklasifikasikan sebagai dimiliki untuk
dijual (atau termasuk dalam suatu kelompok yang akan dilepaskan yang diklasifikasikan sebagai
dimiliki untuk dijual), maka perlakuan akuntansi untuk aset tersebut adalah sebagai berikut:
(a) disajikan sebagai aset tersedia untuk dijual, jika jumlah tercatatnya terutama dapat dipulihkan
melalui transaksi penjualan dari pada penggunaan lebih lanjut;
(b) diukur sebesar nilai yang lebih rendah antara jumlah tercatatnya dan nilai wajar setelah
dikurangi beban penjualan aset tersebut; dan
(c) diungkapkan dalam laporan keuangan untuk memungkinkan evaluasi dampak keuangan dari
adanya perubahan penggunaan aset.
39. Lessor pabrikan atau dealer mengakui laba atau rugi atas penjualan pada suatu
periode sesuai kebijakan entitas atas penjualan biasa. Jika tingkat bunga ditentukan secara
artifisial terlalu rendah, laba penjualan dibatasi sebesar laba apabila menggunakan tingkat bunga
pasar. Biaya-biaya yang dikeluarkan oleh lessor pabrikan atau dealer sehubungan dengan
negosiasi dan pengaturan sewa diakui sebagai beban ketika laba penjualan diakui.
40. Pabrikan atau dealer seringkali menawarkan pilihan untuk membeli atau menyewa suatu
aset kepada pelanggan. Sewa pembiayaan atas aset oleh lessor pabrikan atau dealer memberikan dua
jenis penghasilan:
(a) laba atau rugi yang ekuivalen dengan laba atau rugi dan penjualan biasa atas aset yang disewakan,
pada harga jual normal setelah dikurangi potongan penjualan,jika ada; dan
(b) penghasilan pembiayaan selama masa sewa.
41. Pendapatan penjualan diakui di awal masa sewa oleh lessor pabrikan atau dealer sebesar
nilai wajar aset, atau jika lebih rendah, sebesar nilai kini dari pembayaran sewa minimum yang
dihitung pada tingkat bunga pasar. Biaya penjualan di awal sewa adalah biaya perolehan atau jumlah
tercatat jika berbeda, dari properti sewaan dikurangi nilai kini dari nilai residu yang tidak dijamin.
Perbedaan antara pendapatan penjualan dan biaya penjualan adalah laba penjualan yang diakui sesuai
kebijakan entitas terhadap penjualan biasa.
42. Lessor pabrikan atau dealer terkadang menggunakan suku bunga yang secara artifisial
terlalu rendah untuk menarik pelanggan. Penggunaan tingkat suku bunga tersebut akan
mengakibatkan pengakuan penghasilan yang terlalu tinggi dari transaksi pada waktu penjualan. Jika
tingkat suku bunga yang secara artifisial terlalu rendah digunakan, maka laba penjualan dibatasi
sebesar laba apabila menggunakan tingkat bunga pasar.
43. Biaya yang dikeluarkan oleh lessor pabrikan atau dealer sehubungan dengan negosiasi
dan pengaturan suatu sewa pembiayaan diakui sebagai beban di awal masa sewa karena terutama
terkait dengan pendapatan pabrikan atau laba penjualan dealer.
44. Selain mengungkapkan hal yang dipersyaratkan dalam PSAK 50, lessor
mengungkapkan hal berikut untuk sewa pembiayaan:
(a) rekonsiliasi antara investasi sewa bruto dan nilai kini piutang pembayaran sewa minimum
pada tanggal neraca. Di samping itu, lessor mengungkapkan investasi sewa bruto dan nilai
kini piutang pembayaran sewa minimum pada tanggal neraca, untuk setiap periode berikut:
(i) kurang dari satu tahun;
(ii) lebih dari satu tahun sampai lima tahun;
(iii) lebih dari lima tahun.
(b) penghasilan pembiayaan tangguhan.
(c) nilai residu yang tidak dijamin yang diakru sebagai laba lessor.
(d) akumulasi penyisihan piutang tidak tertagih atas pembayaran sewa minimum.
(e) rental kontinjen yang diakui sebagai penghasilan dalam periode berjalan.
(f) penjelasan umum isi perjanjian sewa lessor yang material
45. Sebagai suatu indikator pertumbuhan juga bermanfaat untuk mengungkapkan investasi
bruto dikurangi penghasilan pembiayaan tangguhan yang baru selama periode tertentu, setelah
dikurangi jumlah sewa yang dibatalkan.
Sewa Operasi
46. Lessor menyajikan aset untuk sewa operasi di neraca sesuai sifat aset tersebut.
47. Pendapatan sewa dari sewa operasi diakui sebagai pendapatan dengan garis lurus
selama masa sewa, kecuali terdapat dasar sistematis lain yang lebih mencerminkan pola waktu
dimana manfaat penggunaan aset sewaan menurun.
48. Biaya-biaya, termasuk biaya penyusutan, yang terjadi untuk memperoleh pendapatan
sewa diakui sebagai beban. Pendapatan sewa (tidak termasuk penerimaan dari jasa seperti asuransi
dan pemeliharaan) diakui dengan dasar garis lurus selama masa sewa walaupun penerimaan sewa
tidak dengan dasar hal tersebut, kecuali jika terdapat dasar sistematis lain yang lebih mencerminkan
pola waktu dimana manfaat penggunaan dan aset sewaan menurun.
49. Biaya langsung awal yang dikeluarkan oleh lessor dalam proses negosiasi dan
pengaturan sewa operasi ditambahkan ke jumlah tercatat dan aset sewaan dan diakui sebagai
beban selama masa sewa dengan dasar yang sama dengan pendapatan sewa.
50. Kebijakan penyusutan untuk aset sewaan harus konsisten dengan kebjakan
penyusulan normal untuk aset sejenis, dan penyusutan tersebut dihitung sesuai PSAK 16
dan PSAK 19.
51. Entitas menentukan apakah suatu aset sewaan mengalami penurunan nilai dengan
menerapkan PSAK 48.
52. Lessor pabrikan atau dealer tidak mengakui laba penjualan atas suatu sewa operasi karena
transaksi tersebut tidak ekuivalen dengan penjualan.
53. Selain mengungkapkan hal yang dipersyaratkan dalam PSAK 50, lessor
mengungkapkan hal berikut untuk sewa operasi:
(a) jumlah agregat pembayaran sewa minimum di masa depan dalam sewa operasi yang tidak
dapat dibatalkan untuk setiap periode berikut:
(i) sampai dengan satu tahun;
(ii) lebih dari satu tahun sampai lima tahun;
(iii) lebih dari lima tahun.
(b) total rental kontinjen yang diakui sebagai penghasilan dalam periode berjalan, dan
(c) penjelasan umum isi perjanjian sewa lessor.
54. Selain pengungkapan di atas, pengungkapan yang diatur dalam PSAK 13, PSAK 16,
PSAK 19, dan PSAK 46 berlaku bagi lessor untuk aset sewa operasi.
Transaksi Jual dan Sewa-balik
55. Transaksi jual dan sewa-balik (sales and leaseback) meliputi penjualan suatu aset dan
penyewaan kembali aset yang sama. Pembayaran sewa dan harga jual biasanya saling terkait karena
keduanya dinegosiasikan sebagai suatu paket. Perlakuan akuntansi untuk transaksi jual dan sewa-balik
bergantung pada jenis sewanya.
56.Jika suatu transaksi jual dan sewa-balik merupakan sewa pembiayaan, selisih lebih
hasil penjualan dari nilai tercatat tidak dapat diakui segera sebagai pendapatan oleh penjuallessee,
tetapi ditangguhkan dan diamortisasi selama masa sewa.
57. Jika sewa-balik merupakan sewa pembiayaan, transaksi tersebut merupakan alat bagi
lessor memberikan pembiayaan bagi lessee dengan aset sebagai jaminan. Karenanya, tidak tepat jika
selisih lebih hasil penjualan dan nilai tercatat diakui sebagai penghasilan. Selisih lebih tersebut
ditangguhkan dan diamortisasi selama masa sewa.
58. Jika transaksi jual dan sewa-balik merupakan sewa operasi dan jelas bahwa transaksi
tersebut terjadi pada nilai wajar, maka laba atau rugi harus diakui segera. Jika harga jual di
bawah nilai wajar, maka laba atau rugi harus diakui segera. Jika harga jual di bawah nilai wajar,
maka laba atau rugi tersebut harus diakui segera, kecuali rugi tersebut dikompensasikan dengan
pembayaran sewa di masa depan yang lebih rendah dari harga pasar, maka rugi tersebut harus
ditangguhkan dan diamortisasi secara proporsional dengan pembayaran sewa selama periode
penggunaan aset. Jika harga jual di atas nilai wajar, selisih lebih dari nilai wajar tersebut
ditangguhkan dan diamortisasi selama periode penggunaan aset.
59. Jika sewa-balik merupakan sewa operasi, dan pembayaran sewa serta harga jual dilakukan
pada nilai wajar, maka transaksi penjualan secara normal telah terjadi. Laba atau ruginya harus diakui
segera.
60. Untuk sewa operasi, jika nilai wajar aset pada saat transaksi jual dan sewa-balik lebih
rendah dari pada nilai tercatatnya, kerugian sebesar selisih antara nilai tercatat dan nilai wajar
harus diakui segera.
61. Untuk sewa pembiayaan, penyesuaian seperti di atas tidak diperlukan kecuali jika telah
terjadi penurunan nilai. Dalarn hal tersebut, jumlah tercatat berkurang menjadi jurnlah yang dapat
dipulihkan sesuai dengan PSAK 48.
62. Pengungkapan yang dipersyaratkan untuk lessee dan lessor berlaku sama untuk transaksi
jual dan sewa-balik. Penjelasan yang dipersyaratkan atas pengaturan sewa yang material mengarah ke
pengungkapan provisi khusus atau tidak biasa dari perjanjian atau persyaratan transaksi jual dan sewa
balik.
63. Dengan demikian, transaksi jual dan sewa-balik dapat menambahkan kriteria
pengungkapan dalam PSAK 1: Penyajian Laporan Keuangan.
Ketentuan Transisi
64. Penerapan secara retrospektif dari Pernyataan ini dianjurkan, tetapi tidak diharuskan.
Jika penerapan prospektif dilakukan, saldo yang terkait dengan transaksi sewa yang sudah ada
sebelum Pernyataan ini berlaku dianggap telah ditentukan secara tepat oleh lessor dan lessee.
Selain itu, entitas yang bersangkutan harus mengungkapkan pengaruh pemberlakuan secara
prospektf terhadap daya banding laporan keuangan periode sajian.
Tanggal Efektif
65. Pernyataan ini berlaku efektif untuk laporan keuangan yang dimulai pada atau setelah
tanggal 1 Januari 2008.
66. Pernyataan ini menggantikan PSAK 30 (1990): Akuntansi Sewa Guna Usaha.